CNAB

Textes Fondamentaux

Professions immobilières

Loi HOGUET

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines

opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce

Modifiée par les lois n° 71-580 du 16 juillet 1971 (JO 17 juill. et rectif. 25 déc.),

92-1336 du 16 décembre 1992 (JO 23 déc.) et 94-624 du 21 juillet 1994 (JO 24 juill.), par l’ordonnance n° 2004-634 du 1^er juillet 2004 (JO 2 juill.2004, p. 12056) et par la

loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement – ENL

(JO du 16 juillet 2006).

Titre I^er. - De l'exercice des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce

Titre II. - De l'incapacité d'exercer des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce

Titre III. - Des sanctions pénales

Titre IV. – Dispositions diverses

TITRE PREMIER

DE L'EXERCICE DES ACTIVITES D'ENTREMISE ET DE GESTION

DES IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE

Article 1^er (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.3.I) – Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière.

7° (L. n° 94-624, 21 juill. 1994, art. 46-I) A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

8° (L. n° 98-566, 8 juill. 1998, art. 3-I) La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du Code de la consommation.

Art. 1-1 (créé par l’ord. du 1-7-2004, art.3.II) - Est considérée comme une location saisonnière pour l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.

Lorsque ces locations font intervenir un intermédiaire, leurs conditions de conclusion sont précisées par un décret en Conseil d'Etat.

Art. 2 (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.4) – Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :

-Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité ;

-Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;

-Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du Code Civil ;

-Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation pour la réalisation des premières cessions des parts ou actions.

-(L. n° 98-566, 8 juill. 1998, art. 3-II) Aux titulaires d’une licence d’agent de voyages, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à l’organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du Code de la consommation.

Art. 3 (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.5) – Les activités visées à l’article premier ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir.

Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :

1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;

2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ;

3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;

4° Ne pas être frappées d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies au titre II ci‑après.

La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d'un engagement écrit fourni par une entreprise d'assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier.

Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

La carte n’est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux ou statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus.

Il doit être procédé à une déclaration préalable d'activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit, en outre, satisfaire aux conditions posées par les 1° et 4° ci-dessus.

Art. 4 (mod. par la loi ENL, art. 97) – Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu'elles ne sont pas salariées. Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l'article 3.

Celles d'entre elles qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d'entrée en vigueur de la loi n° 2006-872 du13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s'immatriculer en qualité d'agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date.

Art. 5 – Les personnes visées à l’article premier qui reçoivent, détiennent des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs, ou en disposent, à quelque titre et de quelque manière que ce soit à l’occasion des opérations spécifiées audit article, doivent respecter les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, notamment les formalités de tenue des registres et de délivrance des reçus, ainsi que les autres obligations découlant du mandat.

Art. 6 (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.6 et par la loi ENL, art. 99) – I. Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article premier ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne, (L. n° 94-624, 21 juill. 1994, art. 46-II) en ses 1° à 6° doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

-Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

-Les modalités de la reddition de compte ;

-Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les dispositions de l’article 1325 du Code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article premier ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

II. - Entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er et son client, une convention est établie par écrit. Cette convention dont, conformément à l'article 1325 du code civil, un original est remis au client précise les caractéristiques du bien recherché, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier.

Aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à une personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers, que cette exécution soit instantanée ou successive.

Art. 7 – Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article premier qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Art. 8 (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.7) - Les personnes titulaires d'une autorisation administrative délivrée en application de la loi du 13 juillet 1992 susmentionnée, qui ont une activité de location saisonnière de meublés hors forfait touristique, sont dispensées de la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la présente loi lorsque cette activité est accessoire à leur activité principale.

Elles doivent souscrire, pour l'exercice de cette activité, une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle qu'elles encourent en raison de cette activité.

L'exercice de ces activités est régi par les dispositions de la présente loi et des textes pris pour son application.

TITRE II

DE L'INCAPACITE D'EXERCER DES ACTIVITES D'ENTREMISE ET DE GESTION

DES IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE

Art. 9. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.8 et par la loi ENL, art. 80 III et 98) - Nul ne peut, d'une manière habituelle, se livrer ou prêter son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui mentionnées à l'article 1er s'il a fait l'objet depuis moins de dix ans d'une condamnation définitive :

I. - Pour crime.

II. - A une peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour :

1° L'une des infractions prévues au titre Ier du livre III du code pénal et pour les délits prévus par des lois spéciales et punis des peines prévues pour l'escroquerie et l'abus de confiance ;

2° Recel ou l'une des infractions assimilées au recel ou voisines de celui-ci prévues à la section 2 du chapitre Ier du titre II du livre III du code pénal ;

3° Blanchiment ;

4° Corruption active ou passive, trafic d'influence, soustraction et détournement de biens ;

5° Faux, falsification de titres ou autres valeurs fiduciaires émises par l'autorité publique, falsification des marques de l'autorité ;

6° Participation à une association de malfaiteurs ;

7° Trafic de stupéfiants ;

8° Proxénétisme ou l'une des infractions prévues par les sections 2 et 2 bis du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ;

9° L'une des infractions prévues à la section 3 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal ;

10° L'une des infractions à la législation sur les sociétés commerciales prévues au titre IV du livre II du code de commerce ;

11° Banqueroute ;

12° Pratique de prêt usuraire ;

13° L'une des infractions prévues par la loi du 21 mai 1836 portant prohibition des loteries, par la loi du 15 juin 1907 réglementant le jeu dans les cercles et les casinos des stations balnéaires, thermales ou climatiques et par la loi n° 83-628 du 12 juillet 1983 relative aux jeux de hasard ;

14° Infraction à la législation et à la réglementation des relations financières avec l'étranger ;

15° Fraude fiscale ;

16° L'une des infractions prévues aux articles L. 111-34, L. 241-1, L. 241-2, L. 263-1 et L. 311-6 du code de la construction et de l'habitation ;

17° L'une des infractions prévues aux articles L. 115-16 et L. 115-18, L. 115-24, L. 115-30, L. 121-6, L. 121-28, L. 122-8 à L. 122-10, L. 213-1 à L. 213-5, L. 217-1 à L. 217-3, L. 217-6 et L. 217-10 du code de la consommation ;

18° L'infraction prévue à l'article L. 353-2 du code monétaire et financier ;

19° L'une des infractions prévues aux articles L. 324-9, L. 324-10 et L. 362-3 du code du travail ;

20° Les atteintes aux systèmes de traitement automatisé prévues par le chapitre III du titre II du livre III du code pénal.

21° L'une des infractions prévues à la section 1 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal.*

III. - A la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel.

Art. 10. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.8) - L'incapacité prévue à l'article 9 s'applique également :

a) A toute personne à l'égard de laquelle a été prononcée une mesure définitive de faillite personnelle ou une autre mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI du code de commerce ;

b) Aux administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires au redressement et à la liquidation des entreprises ayant fait l'objet d'une décision de radiation de la liste prévue aux articles L. 811-12 et L. 812-9 du code de commerce ;

c) Aux membres et anciens membres des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé ayant fait l'objet d'une décision définitive prononçant une interdiction d'exercer d'une durée au moins égale à six mois.

Art. 11. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.8) - En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère et passée en force de chose jugée pour une infraction constituant, selon la loi française, un crime ou l'un des délits mentionnés à l'article 9, le tribunal correctionnel du domicile du condamné, à la requête du ministère public, déclare, après constatation de la régularité et de la légalité de la condamnation et l'intéressé dûment appelé en chambre du conseil, qu'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer.

Cette incapacité s'applique également à toute personne non réhabilitée ayant fait l'objet d'une interdiction d'exercer prononcée par une juridiction étrangère quand le jugement a été déclaré exécutoire en France. La demande d'exequatur peut être, à cette fin seulement, formée par le ministère public devant le tribunal de grande instance du domicile du condamné.

Art. 12 – Les personnes auxquelles l’exercice d’une activité professionnelle est interdit par la présente loi ne peuvent ni exercer cette activité sous le couvert d’un tiers ni être employées à un titre quelconque, soit par l’établissement qu’elles exploitaient, soit par la société qu’elles dirigeaient, géraient, administraient ou dont elles avaient la signature, ni gérer, diriger, administrer une personne morale quelconque exerçant cette activité. Elles ne peuvent davantage être employées au service de l’acquéreur, du gérant ou du locataire de leur ancienne entreprise.

Art. 13 (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.9) – Les personnes exerçant une profession ou une activité mentionnée aux articles 1er et 4 qui encourent cette incapacité doivent cesser leur profession ou activité dans le délai d'un mois à compter du jour où la décision entraînant l'incapacité est devenue définitive et leur a été notifiée. Ce délai peut être réduit ou supprimé par la juridiction qui a rendu cette décision.

Sans préjudice des dispositions du deuxième alinéa de l'article 132-21 du code pénal, la juridiction prononçant la décision qui entraîne cette incapacité peut en réduire la durée.

Titre III

DES SANCTIONS PENALES

Art. 14. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.10) - Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait :

a) De se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l'article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l'article 3 ou après l'avoir restituée ou en ayant omis de la restituer après injonction de l'autorité administrative compétente ;

b) Pour toute personne qui assume la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, de n'avoir pas effectué la déclaration préalable d'activité prévue au dixième alinéa de l'article 3 ;

c) Pour toute personne qui exerce les fonctions de représentant légal ou statutaire d'une personne morale, de se livrer ou de prêter son concours, même à titre accessoire, d'une manière habituelle à des opérations visées à l'article 1er sans remplir ou en ayant cessé de remplir les conditions prévues aux 1° et 4° de l'article 3.

Est puni des mêmes peines le fait de négocier, s'entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle, sans y avoir été habilité dans les conditions de l'article 4 ci-dessus.

Art. 15. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.10) - Est puni des peines prévues à l'article 313-1 du code pénal le fait d'exercer ou de tenter d'exercer une activité professionnelle en violation de l'incapacité résultant de l'application des articles 9 à 12.

Art. 16. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.10) - Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende le fait :

1° De recevoir ou de détenir, à quelque titre et de quelque manière que ce soit, à l'occasion d'opérations visées à l'article 1er, des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques :

a) Soit en violation de l'article 3 ;

b) Soit en violation des conditions prévues par l'article 5 pour la tenue des documents et la délivrance des reçus lorsque ces documents et reçus sont légalement requis ;

2° D'exiger ou d'accepter des sommes d'argent, biens, effets, ou valeurs quelconques, en infraction aux dispositions de l'article 6.

Art. 17. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.10) - Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende le fait de mettre obstacle à l'exercice de la mission des agents publics chargés du contrôle en refusant de leur communiquer les documents réclamés, notamment les documents bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits.

Art. 18. (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.10) - Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal, des infractions définies aux articles 14, 15, 16 et 17.

Les peines encourues par les personnes morales sont les suivantes :

1° L'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 du code pénal ;

2° Les peines mentionnées à l'article 131-39 du même code.

L'interdiction mentionnée au 2° de ce dernier article a pour objet l'activité qui a donné lieu à l'infraction, que cette dernière ait été commise dans l'exercice de l'activité ou à l'occasion de cet exercice. »

TITRE IV

DISPOSITIONS DIVERSES

Art. 19 – (Abrogé par l’ord. du 1-7-2004, art.11.I)

Art. 19 (mod. par l’ord. du 1-7-2004, art.11.II) – Les conditions d’application de la présente loi seront fixées par un décret en Conseil d’Etat.

La présente loi sera exécutée comme loi de l’Etat.

Art. 20 (créé par la loi ENL , art. 100) - Les personnes physiques et les représentants légaux ou statutaires d'une personne morale titulaires d'une carte professionnelle visée à l'article 3 et délivrée au plus tard le 31 décembre 2005 sont réputés justifier de l'aptitude professionnelle prévue au 1° de l'article 3 à compter du 1er janvier 2006.

* * * *

* Article 98 II de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL)

Les personnes exerçant une profession ou une activité mentionnée aux articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce qui, antérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi, ont été condamnées pour des faits énoncés au 21° du II de l'article 9 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée sont frappées, à compter de la date de publication de celle-ci, d'une incapacité d'exercer.

Toutefois, elles peuvent, dans un délai de trois mois suivant la date de publication de la présente loi, demander à la juridiction qui les a condamnées ou, en cas de pluralité de condamnations, à la dernière juridiction qui a statué, soit de les relever de l'incapacité dont elles sont frappées, soit d'en déterminer la durée. Les personnes qui font usage de ce droit peuvent exercer leur profession ou leur activité jusqu'à ce qu'il soit statué sur leur demande.