Textes
Fondamentaux
Textes à jour Mars 2007
Bail commercial : Décret du 30 septembre 1953 / Code de commerce
PARTIE LEGISLATIVE
* Code de
commerce – Chapitre V – Du bail commercial :
Section 1 - Du champ d'application (Art. L. 145-1 à L. 145-3)
Section 2 - De la durée (Art.
L. 145-4 à L. 145-7)
Section 3 - Du renouvellement (Art. L. 145-8 à
L. 145-13)
Section 4 - Du refus de renouvellement (Art. L. 145-14 à L.
145-30)
Section 5 - De la sous-location (Art. L. 145-31 à
L. 145-32)
Section 6 - Du loyer (Art.
L. 145-33 à L. 145-40)
Section 7 - De la résiliation (Art. L.
145-41 à L. 145-46)
Section 8 - De la déspécialisation (Art. L. 145-47 à L.
145-55)
Section 9 - De la procédure (Art. L.
145-56 à L. 145-60)
PARTIE LEGISLATIVE
I. - Les
dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux
dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un
commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des
sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des
métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :
1° Aux baux de
locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand
leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils
appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé
l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux
accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de
l'utilisation jointe ;
2° Aux baux des
terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail -
des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que
ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès
du propriétaire.
II. - Si le
fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du
chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins
des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au
registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
I. - Les
dispositions du présent chapitre s'appliquent également :
1° Aux baux des
locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;
2° Aux baux
consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au
moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou
tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;
3° Aux baux
d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite
de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère
industriel ou commercial, dans les limites définies par les lois et règlements
qui les régissent et à condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur
le domaine public ;
4° Sous réserve
des dispositions de l'article L. 145-26 aux baux des locaux ou immeubles
appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements
publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de
l'article L. 145-1 ou aux 1° et 2° ci-dessus ;
5° Aux baux
d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale
ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des
caisses d'épargne et de prévoyance ;
6° Aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts.
II. - Toutefois,
les dispositions du présent chapitre ne sont pas applicables aux autorisations
d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par
elle à la suite d'une déclaration d'utilité publique. (loi n° 2005-882 du 2/8/2005) Elles ne sont également pas
applicables, pendant la période d'un an mentionnée au premier alinéa de
l'article L. 214-2 du code de l'urbanisme, aux fonds artisanaux, aux fonds de
commerce ou aux baux commerciaux préemptés en application de l'article L. 214-1
du même code.
Les dispositions du
présent chapitre ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques, sauf en ce
qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas
prévus aux articles L. 145-1 et L. 145-2, aux baux passés par les
emphytéotes, sous réserve que la durée du renouvellement consenti à leurs
sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux
au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.
La durée du contrat
de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9.
Le bailleur a la même
faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-
Le preneur ayant
demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est
affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée
dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes
et délais de l'article L. 145-9.
Les dispositions de
l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise
unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au
moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est
titulaire du bail.
Les parties peuvent,
lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent
chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à
deux ans.
Si, à l'expiration de
cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un
nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même en
cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties,
d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des
deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à
caractère saisonnier.
Le bailleur d'un
local à usage commercial, industriel ou artisanal peut, au cours du bail
originaire ou d'un bail renouvelé, reprendre les lieux en tout ou partie pour
exécuter des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur
ou périmètre prévu aux articles L. 313-3 et L. 313-4 du code de
l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues auxdits
articles, s'il offre de reporter le bail sur un local équivalent dans le même
immeuble ou dans un autre immeuble. Cette offre précise les caractéristiques du
local offert, lequel doit permettre la continuation de l'exercice de l'activité
antérieure du locataire. L'offre doit être notifiée un an à l'avance.
Le
locataire doit, dans un délai de deux mois, soit faire connaître son
acceptation, soit saisir des motifs de son refus la juridiction compétente,
faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre.
Le locataire dont le
bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend
l'indemnisation des conséquences dommageables de la privation temporaire de
jouissance, compte tenu, s'il y a lieu, de l'installation provisoire réalisée
aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement
et de réinstallation.
Lorsque l'offre a été
acceptée ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après
l'expiration du délai d'un an à compter de la ratification de l'offre, le
locataire doit quitter les lieux dès la mise à la disposition effective du
local offert et le versement d'une indemnité provisionnelle dont le montant est
fixé dans les formes prévues à l'article L. 145-19.
Les prix et les
conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de la partie
la plus diligente.
Le droit au
renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds
qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé,
le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent
chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation
effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du
bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L. 145-9,
cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné,
soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui suit
cette demande.
Par dérogation aux
articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux
dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné
suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.
À défaut de congé, le
bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé
par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les
réserves prévues à l'alinéa précédent.
Le bail dont la durée
est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à
demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par
l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour un terme d'usage.
Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au
contrat.
S'agissant d'un bail
comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf
premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé
doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être
donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les
motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit
contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit,
à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux
ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
À défaut de congé, le
locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la
demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas
échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en
renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf
stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut,
aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du
gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs
propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou
notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de
nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois
de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les
mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en
précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses
intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du
renouvellement du bail précédent.
L'acte
extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité,
indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de
renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à
peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux
ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.
Le bailleur qui, sans
être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du
prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la
réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire
connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à
compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités
définies par décret en Conseil d'Etat.
La durée du bail
renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Les dispositions des
deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au
cours du bail renouvelé.
Le nouveau bail prend
effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa
reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été
donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le terme d'usage qui
suit cette demande.
Toutefois, lorsque le
bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son
intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le
renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a
été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.
Sous réserve des
dispositions de la loi du 28 mai 1943 relative à l'application aux
étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, les
dispositions de la présente section ne peuvent être invoquées par des
commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers
de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à
moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans
les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la
qualité de Français.
L'alinéa précédent
n'est pas applicable aux ressortissants d'un Etat membre de
Le bailleur peut
refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions
prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une
indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de
renouvellement.
Cette indemnité
comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant
les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à
payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la
preuve que le préjudice est moindre.
Sont nuls et de nul
effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements
qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le
présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-
Sont également
nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au
locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à
l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
En cas de fusion de
sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les
conditions prévues à l'article L. 236-22 la société issue de la fusion ou
la société bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute stipulation
contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans
tous les droits et obligations découlant de ce bail.
En cas de cession, de
fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans
les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes.
I. - Le
bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d'aucune indemnité :
1° S'il
justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la
cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte
tenu des dispositions de l'article L. 145-
2° S'il
est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme
étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est
établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. - En
cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel
immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité
pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les
articles L. 145-19 et L. 145-20.
Le bailleur a le
droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire
l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité
d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même
pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un
secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-3 et L. 313-4 du code
de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits
articles.
Toutefois, le
bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au
locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à
un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le
locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de
jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses
frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Lorsque le bailleur
invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de
renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et
préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai
de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation,
soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article
L. 145-58.
Si les parties sont
seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées
selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.
Pour bénéficier du
droit de priorité prévu à l'article L. 145-17, le locataire doit, en
quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier
sa volonté d'en user au propriétaire, par acte extrajudiciaire, en lui faisant
connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de
déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui a
reçu une telle notification doit, avant de louer ou d'occuper lui-même un
nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui
consentir un nouveau bail. À défaut d'accord entre les parties sur les
conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées selon la procédure prévue à
l'article L. 145-56.
Le locataire a un
délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. Ce
délai doit, à peine de nullité, être indiqué dans la notification visée à
l'alinéa précédent. Passé ce délai, le propriétaire peut disposer du local.
Le propriétaire qui
ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents est passible,
sur demande de son locataire, du paiement à ce dernier de dommages - intérêts.
Lorsque l'immeuble
reconstruit, dans les conditions prévues à l'article L. 145-17, possède
une superficie supérieure à celle de l'immeuble primitif, le droit de priorité
est limité à des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux
précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins
commerciaux que ces derniers.
Lorsque l'immeuble
reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la
préférence est accordée aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui
ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux.
Le propriétaire peut
également différer pendant une durée maximum de trois ans le renouvellement du
bail, s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend
nécessaire l'éviction temporaire du locataire. Celui-ci a droit, dans ce cas, à
une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Le bailleur peut
refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les
locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même
ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants
ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne
dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des
membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Toutefois, la reprise
dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux
affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage
hospitalier ou d'enseignement.
De même, la reprise
ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de
jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du
fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un
tout indivisible.
Lorsque l'immeuble a
été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du
présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans
avant le refus de renouvellement.
Le bénéficiaire du
droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il
reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant
par l'exercice de ce droit.
Dans le cas de
reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient
compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de
son activité.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.
Les dispositions de
l'article L. 145-22 ne sont pas applicables aux bailleurs de nationalité
étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins que,
pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans les armées
françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la qualité de
Français.
L'alinéa précédent
n'est pas applicable aux ressortissants d'un Etat membre de
Le bailleur
peut, à l’expiration d’une période triennale, dans les formes prévues par
l’article L. 145-9 et au moins six mois à l’avance, reprendre les locaux
d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas
affectés à cet usage d’habitation. La reprise ne peut être exercée que si,
après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne
sont pas utilisés à usage d’habitation.
Toutefois, la
reprise dans les conditions indiquées au premier alinéa ne peut être exercée
sur des locaux affectés à usage d’hôtel ou de location en meublé, ni sur des
locaux à usage hospitalier ou d’enseignement.
De même, la
reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de
jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du
fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un
tout indivisible.
Dans le cas de
reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail est diminué pour
tenir compte des surfaces retranchées sans que cette reprise puisse en
elle-même constituer une modification notable des éléments de la valeur
locative mentionnée à l’article L. 145-33.
Le droit au
renouvellement n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de
construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés au
2° de l'article L. 145-1.
Ce droit de reprise
ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable
à la construction. S'il a pour effet d'entraîner obligatoirement la cessation
de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de
l'article L. 145-18 sont applicables.
Le propriétaire ou le
principal locataire qui, en même temps qu'il est bailleur des lieux, est le
vendeur du fonds de commerce qui y est exploité et qui a reçu le prix intégral
ne peut refuser le renouvellement qu'à la charge de payer l'indemnité
d'éviction prévue à l'article L. 145-14, sauf s'il justifie d'un motif
reconnu grave et légitime à l'encontre du preneur.
Le renouvellement des
baux concernant des immeubles appartenant à l'Etat, aux départements, aux
communes et aux établissements publics ne peut être refusé sans que la
collectivité propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité d'éviction
prévue à l'article L. 145-14, même si son refus est justifié par une
raison d'utilité publique.
Article L. 145-27
Au cas où il
viendrait à être établi à la charge du bailleur qu'il n'a exercé les droits qui
lui sont conférés aux articles L. 145-17 et suivants qu'en vue de faire
échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de
location et de revente, que ces opérations aient un caractère civil ou
commercial, le locataire a droit à une indemnité égale au montant du préjudice
subi.
Aucun locataire
pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les
lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit
au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux
dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Par dérogation au
précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article
L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une
indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance
statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées
par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.
En cas d'éviction,
les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage
qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de
l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un
séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le
jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par
simple ordonnance sur requête.
L'indemnité est
versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas
d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur
justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des
réparations locatives.
En cas de non remise
des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient
1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue
au bailleur sur sa seule quittance.
Lorsque le délai de
quinzaine prévu à l'article L. 145-
Sauf stipulation
contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou
partielle est interdite.
En cas de
sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de
la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le
propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de
la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties,
est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en
application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit
faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte
extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître
s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier
alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
Le sous-locataire
peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la
mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur
est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.
A l'expiration du
bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a,
expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de
sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment
pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des
parties.
Le montant des loyers des baux
renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À
défaut d'accord, cette valeur est déterminée d’après :
1° Les caractéristiques du local considéré
2° La destination des lieux
3° Les obligations respectives des parties
4° Les facteurs locaux de commercialité
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Un
décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.
A moins d'une
modification notable des éléments mentionnés
aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer
applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas
supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national
trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national
de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale
du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre
de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de
l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur
la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de
renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail,
cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une
période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du
bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de
l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite
reconduction, la durée du bail excède douze ans.
Les litiges nés de
l'application de l'article L. 145-34 sont soumis à une commission
départementale de conciliation composée de bailleurs et de locataires en nombre
égal et de personnes qualifiées. La commission s'efforce de concilier les
parties et rend un avis.
Si le juge est saisi
parallèlement à la commission compétente par l'une ou l'autre des parties, il
ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu.
La commission est
dessaisie si elle n'a pas statué dans un délai de trois mois.
La composition de la
commission, le mode de désignation de ses membres et ses règles de
fonctionnement sont fixés par décret.
Les éléments
permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits
en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont
fixés par décret en Conseil d'Etat.
Les loyers des baux
d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre,
renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des
parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39
et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes
peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix
sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L.
145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve
d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant
entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur
locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision
triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la
construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du
loyer.
En aucun cas il n'est
tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du
preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du
bail en cours.
En outre, et par
dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause
d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de
cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par
rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.
Les loyers payés
d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent
intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par
Toute clause insérée
dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un
mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine
de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis
d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux
articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais,
suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation
n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis
l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le
locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Les clauses de résiliation
de plein droit pour cessation d'activité cessent de produire effet pendant le
temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des
dispositions de la section 8.
Ce délai ne saurait
excéder six mois à dater de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision
judiciaire l'autorisant.
Sont dispensés de
l'obligation d'exploiter pendant la durée de leur stage les commerçants et
personnes immatriculées au répertoire des métiers, locataires du local dans
lequel est situé leur fonds, qui sont admis à suivre un stage de conversion ou
un stage de promotion au sens de l'article L. 900-2 (3° et
5°) du code du travail, dont la durée minimum est fixée par arrêté et dont
la durée maximum ne peut excéder un an sauf s'il s'agit d'un stage dit de
promotion bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 961-3 dudit code.
Dans le cas où, à
l'issue d'un des stages prévus à l'article L. 145-43, le commerçant ou
l'artisan quitte le local dont il est locataire pour convertir son activité en
la transférant dans un autre local ou pour prendre une activité salariée, la
résiliation du bail intervient de plein droit et sans indemnité à l'expiration
d'un délai de trois mois à partir du jour où elle est signifiée au bailleur.
Le redressement et la
liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du
bail des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du
débiteur, y compris les locaux dépendant de ces immeubles et servant à son
habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée
non écrite.
Lorsqu'il est à la
fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité
et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au
locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut
retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de
l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec
l'accord exprès du propriétaire.
Le locataire peut
adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou
complémentaires.
A cette fin, il doit
faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en
indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise
en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à
peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces
activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la
partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des
usages commerciaux.
Lors de la première
révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut,
par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte,
pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci
ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux
loués.
Le locataire peut,
sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs
activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture
économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution,
lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et
la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.
Toutefois, le premier
locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale
définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté
pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.
La demande faite au
bailleur doit, à peine de nullité, comporter l'indication des activités dont
l'exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée,
en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces
derniers peuvent demander que le changement d'activité soit subordonné aux
conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
Le bailleur doit,
dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses
locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de
l'exercice d'activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci
doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de
cette notification.
A défaut par le
bailleur d'avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son
acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il
est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle
à l'exercice des droits prévus à l'article L. 145-50.
Le changement
d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité
égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.
Ce dernier peut en
outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la
transformation, la modification du prix du bail sans qu'il y ait lieu
d'appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39.
Les droits des
créanciers inscrits s'exercent avec leur rang antérieur, sur le fonds
transformé.
Lorsque le locataire
ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au
bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance
invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles
et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur
le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des
activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur
a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées
dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord
est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le
tribunal de grande instance.
La nature des
activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la
destination, les caractères et la situation de l'immeuble.
Les dispositions du
présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise
unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au
moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est
titulaire du bail.
Le tribunal de grande
instance peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus
du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime.
Si le différend porte
seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions
réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Dans les
autres cas, l'affaire est portée devant le tribunal.
Le refus de
transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu'il entend
reprendre les lieux à l'expiration de la période triennale en cours, soit en
application des articles L. 145-18 à L. 145-24, soit en vue
d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de
rénovation urbaine ou de restauration immobilière.
Le bailleur qui a
faussement invoqué l'un des motifs prévus à l'alinéa qui précède ou qui n'a pas
satisfait aux conditions ayant motivé le rejet de la demande du locataire ne
peut s'opposer à une nouvelle demande de transformation d'activité, sauf pour
motifs graves et légitimes, à moins que le défaut d'exécution ne lui soit pas
imputable. Il peut, en outre, être condamné à verser au locataire une indemnité
à raison du préjudice subi par ce dernier.
Il n'est pas tenu
compte de la plus-value conférée au fonds par la transformation prévue à
l'article L. 145-48, lorsque l'immeuble dans lequel est exploité le fonds
doit être démoli ou restauré, ou lorsque le fonds doit être exproprié dans le
cadre d'une opération de rénovation ou de restauration immobilière décidée
moins de trois ans après la demande prévue à l'alinéa 1er dudit article.
A tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze
jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose
jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles
L. 145-
Les règles de
compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par
décret en Conseil d'Etat.
Pendant la durée de
l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le
locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le
cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre
provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur
et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un
mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent
un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le
locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à
charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les
frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du
preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord
dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les
conditions du nouveau bail vaut bail.
Le propriétaire peut,
jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle
la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de
l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de
consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord,
sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce
droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux
et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
La décision du
propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier
alinéa de l'article L. 145-57, ou de se soustraire au paiement de
l'indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article
L. 145-58, est irrévocable.
Toutes les actions
exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Nouveau code de commerce – Bail
commercial
Tableau
de concordance
La partie législative d’un
Nouveau Code de commerce a été publiée par l’ordonnance n° 2000-912 du 18
septembre 2000. Les dispositions de valeur législative du décret n°53-960 du 30
septembre 1953 ont été codifiées aux articles L.145-1 à L.145-60.
Le décret n°2007-431 du 25 mars 2007 relatif à la partie réglementaire du Code de commerce codifie les derniers articles du décret du 30 septembre 1953. Les baux comm